㈱東京不動産経済研究所

電話 03-3931-2731(代表)
練馬区 板橋区 豊島区 杉並区 その他

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練馬区の不動産鑑定事務所
「東京不動産経済研究所」です。

会計事務所や弁護士事務所から不動産鑑定を取るように言われたが、どこに頼んでいいのわからないとお悩みの方。
不動産鑑定はどこに依頼しても結果は同じ。相互見積もりを取って報酬が一番安い事務所に頼めばいいと簡単に考えている方。
当社は創業以来35年間、お客様に誠心誠意対応させていただき、お陰様でご好評を得ております。
裁判用の鑑定評価、税務用の鑑定評価、売買用の鑑定評価、担保評価など、安心費用・迅速対応にてお引き受けいたします。
お気軽にご相談下さいませ。
また、CFP(R)不動産相談についても承ります。
電話 03-3931-2731(代表)

ごあいさつ

不動産鑑定士 江蔵 龍(えぞう りゅう)

創業35年の豊富な経験で確かな鑑定評価をご提供します。

(株)東京不動産経済研究所の代表取締役である不動産鑑定士の江蔵龍(えぞうりゅう)と申します。
当社は、昭和61年に営業開始した創業35年の不動産鑑定評価会社です。一口に35年と言いましても、その間、不動産を取り巻く環境は目まぐるしく変わってまいりました。
昭和61年と言えば昭和のバブルが始まった時期で、土地神話が永久に続くものと誰もが信じていた時代でした。地価高騰が社会問題として深刻さを増すと、国土法による監視区域制度、土地重加算税など、地価の抑制策が実施されました。
地価が沈静化したまでは良かったのですが、同時に、経済全体が長きに渡って停滞するいわゆる「失われた10年」「長期のデフレ時代」へと突入してしまったのです。
その後、世界経済の発展やグローバルな投資ブーム、不動産証券化の進展を背景として、ミニバブルと呼ばれた地価の上昇局面を迎えました。それまでの「失われた10年」が嘘のようにも思える状況でした。しかし、米国発の金融危機を契機としてミニバブルも崩壊しました。
リーマンショック後のグローバルな金融緩和傾向で、再び不動産価格が上昇していましたが、令和の時代になり新型コロナウィルス流行の影響が地価へも大きな影響を与えています。
このように我が国の不動産価格は、世界的な経済情勢に応じて、乱高下のサイクルを持つことが分かってきました。そして、当社では、地価が上昇する局面では上昇局面での鑑定評価に対するニーズがあり、反対に、地価が下落する局面では下落局面での鑑定評価に対するニーズがあることも経験することができました。

具体的には、地価が上昇し、景気も上向いている時には、売買が盛んになり、購入のための鑑定評価や金融機関が新規に融資する際の鑑定評価、証券化のための鑑定評価等が増えました。企業が上場するに当たっての鑑定評価等も数多く出てきました。一方、地価が下落すると、不良債権の処理や税務上の鑑定評価、固定資産の減損のための鑑定評価の依頼が増加する傾向にあります。

青山学院大学大学院法学研究科ビジネス法務専攻金融プログラム修了

■公的評価委員等
国土交通省地価公示評価委員
都道府県地価調査評価委員
相続税路線価鑑定評価委員
固定資産税標準宅地評価委員
東京地裁借地非訟事件鑑定委員
不動産鑑定士試験短答式試験委員(平成18年度・平成19年度)

■資格

不動産鑑定士(平成3年登録)
再開発プランナー
CFP(R) ファイナンシャルプランナー上級資格

URCAマンション建替えアドバイザー
宅地建物取引士

業務内容

 業務案内

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に対する唯一の国家資格です。このため、裁判や税務など、不動産の価格や家賃・地代について公的機関に提出する場合、あるいは、銀行や売買の相手方に適正な価格を示す際に高い証明力を発揮します。
特に、当社は、創業以来35年の間に取り組んだ「多種多様」で「全国におよぶ」鑑定評価の経験を踏まえ、『高いクオリティ』、つまり説得力が高く・証明力が高い鑑定評価書について、多くの依頼者様より高い評価、信頼を頂いて参りました。
また、鑑定評価は必要ではないが、専門家に不動産のアドバイスが欲しいと言う方にはCFP不動産相談(有料)についても承っています。
報酬のお見積りは無料です。メール又はお電話にてお気軽にお問い合わせくださいませ。

 裁判用の鑑定評価

裁判では証拠として提出された鑑定評価の信頼性・説得力が争点になり、鑑定評価の内容について「信頼性」の程度が判決に影響を及ぼします。このため、高い証明力を持った鑑定評価が望まれます。

◆継続家賃の鑑定評価
周辺の家賃相場が下がっておりテナントとして支払っている家賃も下げて欲しいと言った借家人さん側からの申し出に際し、適正な家賃の鑑定評価が求められることがあります。反対に、周辺の家賃の相場が上がっておりテナントから受け取っている家賃も上げて欲しいと言った大家さん側からの申し出に際し、鑑定評価が求められることがあります。

 裁判用の鑑定評価の具体例

◆継続地代の鑑定評価
借地に関して、据え置かれた地代を改定して欲しい、高すぎる地代を値下げして欲しいと言った場面で、適正な継続地代の鑑定評価が求められることがあります。

◆遺産分割財産の鑑定評価
相続人の間で遺産分割の割合については合意しているものの、分割する不動産の相続発生時点での適正な価格について争いがあり、鑑定評価が求められることがあります。

 税務用の鑑定評価

税務用の鑑定評価においては、取引価格の客観性が十分に説明できることが重要です。また、税務申告に必要だと言うだけではなく、当事者の意思決定もにも重要な役割があるため、裁判用と同程度とも言い切れませんが、やはり高い証明力を持った鑑定評価が望まれます。

◆同族関係人間の売買に際しての鑑定評価
社長個人が所有する不動産を自ら経営する会社に譲渡する場合、親族間での取引である場合等、同族関係人間で売買をする際に、その不動産の適正価格を知る必要が生じ、鑑定評価が求められることがあります。

 税務用の鑑定評価の具体例

◆固定資産の交換に際しての鑑定評価
継続中の借地関係を解消するために、借地権と底地の一部を交換し、完全所有権として両者で二分割することがあります。この場合、固定資産の交換の特例を用いることがあります。譲渡の申告用と両者の意思決定のために鑑定評価が求められることがあります。

◆相続税の申告のための鑑定評価
財産評価通達による相続財産の評価は、評価の公正性が求められるため、その性格上、どうしても全国的・画一的な評価にならざるを得ない側面があります。案件によっては、相続開始時点での「時価」とかけ離れることがないとも言えません。相続開始時点での「時価」を証明するために鑑定評価が求められることがあります。

 借地借家に関する鑑定評価

◆借地における更新料の鑑定評価
◆借地における名義書き換え料の鑑定評価
◆借地における建替承諾料の鑑定評価
◆借地における建物買取請求権に際しての建物時価の鑑定評価
◆借家における立退料の鑑定評価

 資産評価としての鑑定評価・デュー・デリジェンス

売却や購入、財産分与、担保等、その他にも鑑定評価のニーズは様々あります。鑑定評価の内容が最重要視され「詳細な鑑定評価書」が求められるケースだけではなく、中には定型的な書式でも十分に対応可能なケースもあります。

◆売買の際の鑑定評価
不動産を購入したいが世間相場を知りたい。特に、特殊な案件なので専門家の評価が欲しい。不動産を売却する際に幾らで売却するのが世間相場なのか知りたい。特に、宅建業者の査定を素直に受け入れるのは不安なので、専門家の評価が欲しい。自己所有の不動産を購入したいと言う人が現れた。売るのは良いのだが、幾らで売れば良いのか、自分が納得するために専門家の評価が欲しい。...など、売買に際しては様々なケースで鑑定評価が求められることがあります。
 

 資産評価としての鑑定評価・デュー・デリジェンスの具体例①

◆隣接地を購入の際の鑑定評価
俗に、隣接地は相場の2倍支払ってでも購入しておけ!と言われます。全ての案件で2倍が妥当とは言えませんが、隣接地を購入際に損をしない購入価格と言うものがあるのも事実で、鑑定評価が求められることがあります。

◆財産分与の際の鑑定評価
夫婦で築き上げてきた財産を離婚するのに当たって財産分与したい。この際、不動産の客観的な時価について鑑定評価が求められることがあります。

◆老朽化したマンションの建て替えの為の鑑定評価
マンションを建て替えるのに際しては、権利変換が必要となり、建て替え前のマンションの評価と、建て替え後に取得するマンションの評価が必要となります。当社では、管理組合様のご依頼で、建て替えに関す鑑定評価の実績がございます。

 資産評価としての鑑定評価・デュー・デリジェンスの具体例②

◆特殊物件の鑑定評価
ゴルフ場、パチンコ店、ホテル、工場財団、百貨店、スーパー等について、多数の評価・調査実績がございます。

◆担保のための鑑定評価
不動産を担保に取る場合は、担保用不動産の評価額を明確にすることが絶対不可欠であり、鑑定評価書が高い信頼を得ています。

◆デュー・デリジェンス
デュー・デリジェンスとは、不動産や事業に投資するさいに事前に審査することです。英語で「当然なされるべき努力」という意味で、投資に際しては不可欠な手続きです。当社では、サービサー、投資家、売却側等の依頼による実績が多数ございます。

 CFP不動産相談(有料)

鑑定評価の必要はないが、専門家としてのアドバイスを求めたいと言う方にはCFP不動産相談についても承っています。
当社では、宅地建物取引業としての取引の実績があり、売買・賃貸ともに実体験に基づいた有用なアドバイスが可能です。不動産鑑定事務所としての客観的な分析能力もあります。また、代表取締役がCFP(R)であることから、資産全般や土地の有効活用の観点等、幅広い視点からのアドバイスをご提供できるものと考えます。

 CFP不動産相談(有料)について

◆購入予定の物件についてのアドバイスが欲しい
◆住宅ローンについてのアドバイスが欲しい
◆自宅が都市計画道路に掛っているようだ
◆借地関係の相談にのって欲しい
◆隣接地を購入たいがいくらで購入すれば良いのか目安が欲しい
◆大家さんから立ち退きを言われたがどうすれば良いのか
◆有料老人ホームの入所に際してリバース・モーゲージを活用したい
◆相談料
面談による具体的な相談は、5,500円/30分
なお、鑑定評価のご依頼に関する事前相談は無料(初回のみ)です。

 不動産の売却・購入(宅地建物取引業)

宅地建物取引業者として、不動産の売却や不動産の購入について、媒介業務や代理業務をお引き受け致します。

報告書の種類について

鑑定評価書(鑑定評価基準に則った正式な鑑定評価書)

○主に、裁判目的、税務目的、遺産分割目的に適しています。
○不動産鑑定評価基準に則りますので、法律で定められた記載内容が網羅されます。
○提出先・開示先との利害相反の程度が高い場合に適しています。
○書類のみの説明力、説得力がかなり高い報告書と言えます。
○豊富な経験から説得力、証明力の高さが当社の特徴です。
○不動産鑑定評価基準に則りますので、他の鑑定事務所が発行した鑑定評価書と、同一目線で比較することが可能となります。
○不動産鑑定士の説明責任が最も高い報告書と言えます。
○特殊な案件にも対応可能です。
○立会を伴う現地調査を原則とします。
○調査報告書よりも評価に時間を要します。

調査報告書(鑑定評価基準に則らない定型価格調査)

○不動産鑑定士の意見が必要とする用途(内部資料等)に適しています。
○定型様式のみでの対応のため正式な鑑定評価書よりも短時間に作業が完了します。
○依頼者に対してのみ説明責任が発生します。
○現地調査、各役所調査を実施します。
○提出先・開示先との利害相反の程度が鑑定評価ほど高くない場合に適しています。
○大量評価に適しています。

Desk Top調査報告書(鑑定評価基準に則らない定型机上価格調査)

○調査報告書よりも短時間で調査が完了します。
○所有資産の目安等に役立ちます。
○現地調査と各役所調査は実施いたしません。
○裁判目的、税務目的、遺産分割目的については原則としてお引き受けできません。

著書・執筆活動

不動産アドバイスの勘所(2003年/近代セールス社)

不動産に関する現実によくある相談事例を購入・売却・契約の3セクションに分け「質問&解答」形式で編集。不動産に関して「興味」や「悩み」を持っている人は数多くいます。それゆえ、相談事は後を絶ちません。アドバイスする側はしっかりとした回答を行うこと、相談者側も大まかな知識は備えておくことが必要です。その一助となるべく発刊されたのが本書です。

CFP(R)受験対策/不動産運用設計編(2009年/近代セールス社)

過去に出題された日本FP協会CFP(R)資格審査試験問題を徹底的に分析し、その出題傾向の高いものを優先して取り上げ、学習のポイントをまとめたもの。問題の解説だけでなく、必要とされる関連地域についも解説し、効率的で万全なCFP(R)受験対策が可能である。CFP(R)受験対策問題集全6巻のうち、第2巻不動産運用設計編。

不動産鑑定実務論(2000年/住宅新報社)

不動産鑑定評価の実務について、評価類型ごとに実務理論と評価に当たっての留意事項等を述べ、添付された実際の鑑定評価書を解説。日本不動産鑑定協会1998年刊「実地演習に係わる類型別指導重点事項」をもとに編集。「自用の建物及びその敷地」「区分所有建物及びその敷地」を担当。

鑑定評価書の報酬表
(不動産鑑定評価基準に則った正式な鑑定評価書)

更地

180,000円(税抜き)〜

更地(隣地購入)

230,000円(税抜き)〜

戸建住宅

200,000円(税抜き)〜

戸建住宅(隣地購入)

250,000円(税抜き)〜

建物のみ(部分鑑定評価)

200,000円(税抜き)〜

マンション1室

200,000円(税抜き)〜

借地権付建物

250,000円(税抜き)〜

底地

250,000円(税抜き)〜

賃貸アパート1棟

250,000円(税抜き)〜

賃貸マンション1棟

300,000円(税抜き)〜

賃貸ビル1棟

450,000円(税抜き)〜

広大地(500㎡以上)

450,000円(税抜き)〜

継続家賃

450,000円(税抜き)〜

継続地代

350,000円(税抜き)〜

ゴルフ場

500,000円(税抜き)〜

追加料金

特急料金100,000円(税抜き)〜 追加意見1件50,000円(税抜き)〜

調査報告書書の報酬表
(不動産鑑定評価基準に則らない定型価格調査)

更地

144,000円(税抜き)〜

戸建住宅

160,000円(税抜き)〜

マンション1室

160,000円(税抜き)〜

借地権付建物

200,000円(税抜き)〜

底地

200,000円(税抜き)〜

賃貸アパート1棟

200,000円(税抜き)〜

賃貸マンション1棟

240,000円(税抜き)〜

賃貸ビル1棟

360,000円(税抜き)〜

補助金申請用の新規家賃

250,000円(税抜き)〜

補助金申請用の新規地代(定期借地権の地代含む)

250,000円(税抜き)〜

ゴルフ場

400,000円(税抜き)〜

DeskTop調査報告書の報酬表
(不動産鑑定評価基準に則らない定型机上価格調査)

更地

30,000円(税抜き)〜

戸建住宅

35,000円(税抜き)〜

借地権付建物

40,000円(税抜き)〜

底地

40,000円(税抜き)〜

マンション1室

50,000円(税抜き)〜

賃貸アパート1棟

50,000円(税抜き)〜

賃貸マンション1棟

60,000円(税抜き)〜

賃貸ビル1棟

60,000円(税抜き)〜

よくあるご質問

鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準どおりに鑑定評価手法を適用し、規定の記載事項をすべて網羅したフルスペックの報告書です。また、外部の提出先(税務署や裁判所、金融機関、相手方等)から説明を求められた場合、その内容について回答します。さらに、オーダーメイドの報告書で全ての類型に対応可能です。
一方、調査報告書は、鑑定評価基準に規定された鑑定評価手法のうち、重要な手法のみ適用します。したがって、鑑定評価基準に則った正式な鑑定評価と結果(調査価額)が異なることもあります。調査報告書の内容については依頼者への説明に留まります。さらに、定型書式のみで複雑な案件には対応できません。

1.お見積書を発行いたします。
2.当社が発行する依頼書に、記名押印のうえ返送をお願い致します。
3.評価に必要な資料をご提供願います。
4.お打ち合わせにより、現地立ち合いの実地調査を実施いたします。
(都合により、依頼者が現地に立ち合わない実地調査の場合もあります)
5.鑑定評価書の内容について解説させて頂きます。
6.鑑定評価書の発行時にご請求書を発行いたしますので、振込期限までにご入金をお願い致します。

不動産の鑑定評価に関する法律において、「簡易鑑定」という名称の報告書は特に規定はありません。当社で不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査には、現地調査を実施する「調査報告書」と机上での「DeskTop調査報告書」があります。

全ての書類があれば理想的ですが、準備できない書類があればお申し出下さい。
1.住宅地図写し
2.土地建物の登記簿謄本(全部事項証明書)
3.公図
4.固定資産税の納付書(税額が分かるもの)

5.管理費、修繕積立金(マンションの場合のみ)
6.借地契約書、地代改定の経緯(借地権、地代の場合のみ)
7.レントロール(賃料一覧表)、火災保険料、支払管理費等(賃貸マンション、アパートの場合のみ)
8.建物賃貸借契約書、家賃改定の経緯(家賃の場合のみ)
9.売買契約書、重要事項説明書、購入予定チラシ等

特急料金の加算によって実施可能な場合があります。御見積の際に、その旨をお申込みいただきます。

1.電話又はメールにてご相談日の予約をお願い致します。
2.当社より守秘義務に関する契約書を交付致します。
3.ご相談に参考になるような対象不動産に関する書類があれば事前にお送り頂きます。
4.予約の日時に当社の事務所にご来訪頂きます。
5.ご相談時間に応じたご相談料を、当日現金にてお支払いいただきます。
6.ご相談料の領収書を発行いたします。

Zoom又はSkypeにより、リモート相談を実施しております。リモート相談では、事前に、ご相談時間に応じた報酬をお振込み頂きます。また、ビデオあり、ビデオなしのいずれのご相談も承ります。

鑑定評価書は不動産の鑑定評価基準に則って実施され、鑑定評価基準に規定された品質の調査報告書が作成されます。また、不動産鑑定士には守秘義務があります。さらに、不当な鑑定評価を行った場合には、懲戒処分の対象になる等、重い責任を負って価格等調査が行われます。
一方、宅建業者(不動産屋さん)が行う無料査定は、宅建業者が売買の委任を受ける際にいくら位で売却が出来そうか事前に査定し、打ち合わせをする性格のものです。遵守すべき基準がある訳ではありませんので、宅建業者によって価格が大きく異なる可能性があります。また、査定結果(価格)が実勢と異なった場合でも、特に民事的・刑事的・行政的に責任追及の対象になる訳ではありません。さらに、不動産鑑定士以外が、有料にて不動産の価格等調査を行うことが不動産の鑑定評価に関する法律により禁止されておりますので、無料による査定になります。

約束手形による支払いは承っておりません。

同一の対象不動産で、同一の時点であれば、机上評価の報酬の80%を鑑定評価の報酬より値引きさせて頂きます。

当社の強み

 

経験の長さ

当社の強みであり財産は、創業35年の間、不動産価格の乱高下を鑑定評価の業務を通じて実際に肌で経験してきたことです。

 

特殊案件への強さ

裁判や税務上の案件など、鑑定評価の説得力がシビアに要求される案件、価格判定の難易度が高いゴルフ場やパチンコ店、ホテルと言った特殊案件についても数多くの経験を積むことができました。

 

機動力の高さ

案件が全国に散らばっている担保評価やデュー・デリジェンス等、「フットワーク」と「調査の正確さ」が要求される案件も数多く手掛けてきました。

会社概要

会社名

株式会社東京不動産経済研究所

住所

東京都練馬区北町1-3-7-101

電話

03-3931-2731(代表)

FAX

03-6809-7508

Mail

webmaster(a)treei.jp  (a)を@に替えて下さい

代表取締役

江蔵 龍  (えぞう りゅう)

不動産鑑定業者登録

東京都知事(9)第869号

宅地建物取引業者登録

東京都知事(9)第47084号

資本金

1,000万円

設立

昭和61年2月

事業内容

不動産鑑定、CFP不動産相談、宅地建物取引業

会員

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
公益社団法人東京都不動産鑑定士協会
公益社団法人全国宅地建物取引業協会
公益社団法人東京都宅地建物取引業協会

営業時間

月曜から金曜日 午前9時から午後5時まで
土日祝日については事前予約により営業可能

アクセス

交通案内

 

住所

東京都練馬区北町1-3-7-101

電話

03-3931-2731(代表)

電車の場合

東武東上線「上板橋」駅南口徒歩約8分

詳しい住宅地図

コチラ